5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现(x勿必和务必的区别，务必是什么意思呀iàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇勿必和务必的区别，务必是什么意思呀(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集(jí)中度提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的话，勿必和务必的区别，务必是什么意思呀或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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