导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思="中(zhōng)国户均(jūn)几套房？| 民(mín)生·周(zhōu)君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于(yú)城(chéng)市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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