文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全(quán)国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付阿富汗改名现在叫什么(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　阿富汗改名现在叫什么首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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